TOWS 분석이란 기업 외부 환경의 기회와 위협을 찾아내고 기업 내부 환경의 강점과 약점을 발견해 기회를 활용하고 위협은 억제시키며, 강점을 활용하고 약점을 보완하는 전략 수립을 말한다. 외부 환경에서 유리하게 작용하는 기회 요인, 외부 환경에서 불리하게 작용하는 위협 요인, 경쟁사 대비 강점, 경쟁사 대비 약점이 각각 무엇인지 알아보자.

Threat: 주택도시보증공사의 위협 요인

Analysis 1. 수도권/아파트 외 역전세난 우려 여전
경기 침체와 금리 인상으로 집값이 하락하며, 집값보다 비싸진 전세금 보증금을 제대로 회수하지 못하는 역전세난이 이슈다. 2022년 한 해 동안 임차인이 제때 돌려받지 못한 전세 보증금은 1조 1,726억 원에 달한다. 2023년에는 그보다 많은 2조 2,000억 원가량이 미수에 그쳤는데, 문제는 이 금액이 1월부터 7월까지의 금액이라는 점이다. 2023년 7월까지 발생한 전세보증사고 건수도 2022년 한 해 발생한 것보다 2배 이상 증가했다. 주택도시보증공사에 따르면 2023년 2월부터 7월까지 매달 1,000건을 웃도는 보증사고가 발생했으며, 공사가 대신 지급한 보증금 금액만 1조 6,508억 원에 달했다. 2023년 하반기 들어 서울을 포함한 수도권의 아파트 가격이 상승하며 역전세 우려가 줄어드는 듯하지만, 이는 수도권 내 아파트에만 해당하는 상황이다. 다세대 주택 및 지방 아파트 등의 역전세난은 여전하다는 우려의 목소리가 크다.

Analysis 2. 건설 및 부동산 경기 하락세 지속 전망
한국건설산업연구원이 2023년 6월 개최한 ‘2023년 하반기 건설/부동산 경기 전망 세미나’에서 국내 건설 경기와 부동산 시장 하락세가 이어질 것이라는 전망이 나왔다. 하반기 주택 가격 하락폭이 상반기보다 줄어들 수는 있으나 하락세는 꾸준할 것이라는 의견이다. 고금리 기조가 이어지며 코로나19 기간 주택 시장으로 흘러온 유동 자금이 대부분 회수됐고, 현 상황에서 추가 투자를 기대하기도 어렵다는 입장이다. 건설 경기 역시 ‘침체’에 무게를 뒀다. 건설 경기가 하락한 이유가 급등한 공사비와 하락한 주택 가격 사이에서 기업이 수익을 낼 수 없기 때문인데, 이 역시 당장 개선될 여력이 없다는 시각이다. 건축 투자 감소세에 따라 주택도시보증공사의 기업고객 유치에도 난관이 예상된다.

Opportunity: 주택도시보증공사의 기회 요인

Analysis 1. 주택도시기금법 시행령 개정
주택도시기금법 시행령 개정에 따라 주택도시보증공사의 역할과 권한이 확대될 전망이다. 국토교통부는 2023년 7월과 8월에 각각 주택도시기금법 시행령 개정안을 입법 예고했다. 7월에 입법 예고한 주택도시기금 시행령 개정안은 동의 여부와 관계없이 악성 임대인의 신상을 공개하는 세부 절차가 담겨 있다. 세입자에게 전세금 보증금을 돌려주지 않은 임대인 가운데 3년 내 2건 2억 원 이상의 채무를 가진 미반환자의 성명과 나이, 주소, 미반환 보증 금액과 기간, 주택도시보증공사의 대위변제 금액 등을 공개할 예정이다. 이에 따라 추가 피해자를 예방하고 미반환자의 채무 상환을 독려한다는 방침이다.

한편 8월에 예고한 개정안은 주택도시보증공사의 보증 발급 상한선을 자기자본의 70배로 늘릴 수 있는 내용을 골자로 한다. 최근 발생한 일련의 사건들로 전세 세입자들의 보증보험 가입이 급증해 공사의 보증배수는 2021년 49배에서 2022년 54.4배로 증가했으며, 2023년 12월이면 60.5배에 달할 것으로 예상된다. 현재 공사의 보증한도배수는 60배로, 원활한 업무 진행을 위해 한도를 늘리는 것이다. 두 개정안은 40일의 예고 절차를 거쳐 각각 9월 초와 9월 말부터 시행될 예정이다. 또한 공사는 주택도시기금 운영 계획을 변경해 2023년 내 3,800억 원의 자본 확충을 추진하고 있다.

Weakness: 주택도시보증공사의 약점

Analysis 1. 미미한 대위변제 회수율
주택도시보증공사가 임대인을 대신해 세입자에게 보증금을 갚는 ‘대위변제금’ 규모는 늘었지만, 채무자인 임대인으로부터 해당 금액을 돌려받는 회수율은 4분의 1에 미치지 못하고 있다. 2022년 공사의 대위변제금은 9,241억 원이었고, 회수액은 2,179억 원이다. 2021년 변제금인 5,040억 원에 비해 두 배 가까이 지출 규모가 커졌지만 회수한 금액은 2021년(2,114억 원)과 비슷한 상황이다. 대위변제 회수율은 2020년 50.1%에서 2021년 41.9%, 2022년 23.6%로 매년 감소하고 있다. 빚을 갚지 못해 경매로 넘어가는 집이 많이 늘어나긴 했지만, 부동산 침체에 따라 낙찰가율 역시 하락하고 있어 전세 보증금 회수에 난항을 겪고 있다.

Analysis 2. 낮은 브랜드 평판
한국기업평판연구소가 2023년 7월 실시한 브랜드 평판 조사 결과 주택도시보증공사가 4위를 차지했다. 이 조사는 보증보험 브랜드에 대한 소비자들의 활동 데이터를 각각 참여 지수, 미디어 지수, 소통 지수, 커뮤니티 지수, 사회 공헌 지수로 분류해 점수를 매긴 다음, 각 지수의 총합을 ‘브랜드 평판지수’로 산출했다. 주택도시보증공사는 앞서 4월에 실시한 조사에서 3위를 기록한 바 있다.

Strength: 주택도시보증공사의 강점

Analysis 1. 공공서비스 대상 수상한 ‘안심전세 앱’
주택도시보증공사의 비대면 보증 가입 및 안심전세 진단 플랫폼 ‘안심전세 앱’이 모바일 코리아 2023 공공서비스 분야 대상을 수상했다. 안심전세 앱(App)은 안전한 전세 계약을 위해 사전 진단부터 보증 가입, 보증 이행 청구까지 전 과정을 100% 비대면으로 진행할 수 있는 플랫폼이다. 보증료 간편결제, 등기 변동 사항 알림 등의 서비스를 제공해 편의성이 높다는 장점이 있다. 사전 진단 기능을 통해 매매 시세와 전세가율, 집주인 보증사고 이력 등 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 정보를 한 번에 조회할 수 있으며, 1:1 법률 상담과 전세 계약 셀프 테스트 등의 기능을 통해 보다 안전하게 계약을 진행할 수 있다.

모바일 어워드 코리아는 과학기술정보통신부, 문화체육관광부 등이 후원하는 행사로, 각 분야 우수한 기술과 차별성을 갖춘 모바일 앱을 발굴하고 알리기 위해 운영된다. 주택도시보증공사는 2022년 12월에도 비대면 보증 가입 서비스 ‘모바일 HUG’로 국토교통부 산하 공공기관 우수 사례 경진대회에서 최우수상을 수상한 바 있다.

Analysis 2. ESG경영 선도 기관 인증
주택도시보증공사가 2022년 12월 한국평가데이터로부터 ESG 수준 평가 최고 등급인 ‘ESG-1등급’을 획득하며 ESG경영 선도 기관임을 인증받았다. 공사는 환경 친화 녹색경영 추진을 위한 주택도시기금 탄소중립 주택 지원, 서민 주거 안정을 위한 전세 사기 예방센터 도입, 청렴 및 반부패 조직 구축을 위한 윤리/준법 경영체계 통합 인증 등 그간의 경영 활동 노력을 높이 평가받았다.