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pm업무에 대해서 한말씀드리죠.
pm - project management - 즉 부동산 프로젝트가 최고의 수익을 내기위한 관리업무를 한다는 뜻으로 보시면 되는데요.
1. 그럼 project는 무엇일까요?
project는 크게 계획및 가설계, 실시설계및 시공, 분양, 금융으로 나뉩니다.
1)계획및 가설계 - 어떤땅 어떤 부지에 어떤건물을 지어서 분양하면 제일 좋을 지에 대해 계획및 을 세워보는것
여기엔 뒤의 모든분야를 다 알아야지만 결국 이 계획을 실행할것인지 말것인지를 판단할수 있기 때문에
전체를 다 알아야 합니다. - 여기에 쓰여지는 도구들이 시공및 개발과 설계를 위한 법령분석, 가설계,
주위 시세분석, 금융 에쿼티 분석표, 수지분석표, 캐쉬플로어등등이 있습니다.
2)실시 설계및 시공 - 건축을 배우신분들이 제일 많이 들어가시는 설계사무소나 건설사에서 설계후 건물을 짓는일이죠. 보통 건축을 전공하면 이쪽으로 많이 갑니다. 시공직은 기사 - 공사과장을 거쳐 - 현장소장을 많이 합니다. pm쪽에서 보는 시공은 얼마나 원가관리를 잘해서(ve포함) 저비용, 고품질건물을 지어내느냐가 관건이구요.
3)분양 - 지을예정의 건물이나 지은건물을 수요자 에게 파는것인데 여기에는 많은 마케팅방법과 프로모션방법, 영업방법이 필요합니다. 분양사가 때로는 금융조달에 일부분 참여하기도 합니다만 좋은 그림은 아니구요.
4)금융 - 위의 3)까지의 일이 잘성사되기위해 금융을 조달하는 방법과 적절한 시기에 적절한 금융조달이 되기위해 수입과 지출을 잘 분석하여 실 cash-flow를 만들어야 하구요, 또한 금융사를 통해서가 아닌 원 equity를 조달해야하는 투자자또는 투자금이 있어야 하구요. 특히 금융부분은 생길 가능성이 있는 모든 리스크를 잘 통달하여 그 리스크를 없앨수 있는 risk-management가 가장 중요한 부분이구요.
이상이 pm의 개괄입니다.
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2020.10.05 |
Q건축학과(5년제)학생인데 pm, 리츠 업무 하고싶습니다