TOWS 분석이란 기업 외부 환경의 기회와 위협을 찾아내고 기업 내부 환경의 강점과 약점을 발견해 기회를 활용하고 위협은 억제시키며, 강점을 활용하고 약점을 보완하는 전략 수립을 말한다. 외부 환경에서 유리하게 작용하는 기회 요인, 외부 환경에서 불리하게 작용하는 위협 요인, 경쟁사 대비 강점, 경쟁사 대비 약점이 각각 무엇인지 알아보자.

Threat: 롯데물산의 위협 요인

Analysis 1. 롯데그룹 내 자금 지원
2018년 롯데물산이 공모채 2,000억 원을 발행했다. 이 발행 자금은 롯데월드타워/몰 소유권 지분 확보 자금에 사용했다. 2022년에도 롯데물산은 롯데건설이 빌린 돈을 갚지 못할 경우 롯데건설에 차입해주는 자금보충약정 계약을 체결하는 등 지속적으로 롯데그룹 내 자금 지원 역할을 해오고 있다. 물론 안정적인 수익이 있으며, 현금 자산의 흐름이 경색되지 않은 상황이기에 큰 문제가 되지 않는다. 하지만 롯데물산의 안정적 수익원인 임대 사업이 경기 불황과 맞물려 상황이 나빠질 수 있기 때문에 계속해서 리스크를 안고 자금을 지원하는 것은 위험할 수 있다.

Analysis 2. 높은 내부 거래 비중
롯데물산의 수익은 대부분 임대 수익에서 나온다. 롯데월드몰 입점사에게 거두는 임대 수익과 롯데월드타워 오피스/레지던스 분양 수익이 주요 매출원이다. 롯데월드타워 오피스에는 롯데지주, 롯데케미칼, 롯데쇼핑 등 계열사가 입주해 롯데물산과 장기/고정 임대료 계약을 맺고 있다. 문제는 임대 수익이 대부분 계열사에서 나와 내부 거래 비중이 높다는 점이다. 즉 계열사의 경영 사정이 좋지 않을 경우 롯데물산도 타격을 입을 수 있다는 것. 물론 롯데물산이 보유한 막대한 현금을 통해 계열사를 지원해주며 상생하고 있지만, 내부 거래 비중을 낮추고 신성장 동력을 찾아야 한다는 목소리도 나오고 있다.

Opportunity: 롯데물산의 기회 요인

Analysis 1. 롯데지주로 편입
롯데물산은 2023년 기존 호텔군HQ에서 롯데지주 산하로 소속을 변경했다. 이에 대해 롯데물산 관계자는 “그룹 내 주요 부동산 프로젝트를 담당하며 사업 영역을 확대하고, 이를 기반으로 글로벌 종합 부동산회사로 성장하기 위한 포석”이라고 설명했다. 2021년 롯데자산개발의 자산관리 사업을 인수하면서 관리해야 할 부동산 자산이 늘고, 롯데월드 타워 내 오피스와 레지던스가 분양/임대되면서 그룹 전반에 걸쳐 부동산 사업을 추진하려는 것으로 해석된다. 롯데물산은 2022년 코랄리스 지분 77.5%를 인수해 베트남 랜드마크인 ‘롯데센터 하노이’의 운영을 담당하면서 롯데그룹의 해외 진출에 있어 선봉장 역할을 할 것으로 예상된다.

Analysis 2. 물류센터 신사업 추진
롯데물산은 2022년 물류센터를 통해 사업 포트폴리오 확장에 나섰다. 롯데월드타워와 롯데월드몰 운영이 안정권에 들어섰다고 판단한 것. 롯데물산은 사업 다양화를 통해 수익 창구를 늘려 대내외 상황 변화에도 안정적으로 수익을 내겠다는 방침이다. 아직 가시화 되고 있지는 않지만, 신사업을 추진한다는 점에서 기회의 요인이 될 수 있다.

Weakness: 롯데물산의 약점

Analysis 1. 롯데월드타워 오피스 여전히 계열사에 의존
롯데월드타워의 공실률이 안정권에 들어섰다. 2019년 계약률이 80%였지만 현재는 공실률 자체가 거의 해소됐다. 하지만 오피스 분양 대부분은 롯데그룹 계열사에 의존하고 있는 상황이다. 현재 롯데월드타워에는 롯데지주를 포함해 롯데케미칼, 롯데MCC, 롯데쇼핑 e커머스사업본부, 롯데컬처웍스 등이 입주해 있다. 타 회사의 입점이 상대적으로 저조한 편인데, 롯데 계열사에 의존해 수익을 얻는 구조는 한계가 있다는 게 전문가들의 의견이다.

Strength: 롯데물산의 강점

Analysis 1. 대한민국 랜드마크 롯데월드타워
롯데물산은 지하 6층, 지상 123층으로 높이 555m의 초고층 빌딩인 롯데월드타워의 사업 주체다. 롯데월드타워는 2017년 4월 그랜드 오픈했으며, 세계 초고층 역사에 신기원을 여는 오리진이자 글로벌 상징성과 한국의 전통미, 인간과 기술, 첨단과 자연이 공존하며 소통하는 미래의 수직 도시다. 국내에서는 명실공히 최고층, 최고 높이 건물이다. 롯데월드타워는 6성급 호텔, 시그니엘 레지던스, 프리미엄 오피스, 아트갤러리, 헬스케어 센터 등 원스톱 리빙이 가능한 시설로 구성돼 있다. 롯데월드타워는 롯데월드 어드벤처와 함께 대한민국의 랜드마크, 세계적인 관광 명소로 자리 잡고 있다.

Analysis 2. 국내 최대 규모 복합 쇼핑몰 롯데월드몰
롯데월드몰은 대한민국 유통, 관광, 엔터테인먼트 산업의 선두 주자인 롯데가 야심 차게 추진한 신개념 관광, 유통 복합 단지다. 롯데월드몰은 2014년 10월 오픈했다. 규모와 시설, 브랜드, 스토리와 디자인 모든 면에서 유일, 최초, 최대, 최고로 프리미엄 라이프를 실현한다. 롯데월드몰은 최고급 백화점과 쇼핑몰을 포함한 쇼핑 시설, 전망대, 아쿠아리움, 시네마, 뮤지엄, 콘서트홀 등의 각종 엔터테인먼트 시설로 구성돼 있다.