글로벌 종합 부동산 서비스 기업인 CBRE 그룹의 한국 법인, CBRE 코리아는 국내외 클라이언트를 위한 자산관리, 투자관리, 자산 임대 및 매각, 담보대출, 개발 서비스를 아우르는 종합 컨설팅을 제공하는 부동산 기업이다. 1조 2200억원 규모의 이마트 성수동 본사, 1조원 규모의 판교 알파리움 타워 등 메가급 거래를 성사하는 등 프라임급 오피스 빌딩을 포함한 대형 부동산 매각 자문을 전문으로 한다. 수 천억 원이 오고 가는 부동산 거래를 주관하는 Capital Markets 소속 김미현 대리에게 부동산 매입·매각 자문 업무에 관한 이야기를 들어보자.

CBRE Korea

Capital Markets
김미현 대리

간단히 소개 부탁드립니다.

안녕하세요. CBRE 코리아 Capital Markets(매입·매각 자문) 내 Institutional Team(기관팀)에서 근무하는 김미현 대리입니다. 관련 업무 경력은 총 4년입니다.

동종 업계에서 CBRE 코리아의 강점은 무엇인가요?

대체투자 업계에서 종합 부동산 기업이 가질 수 있는 가장 큰 강점은 ‘부서 간 협업 능력’이라고 생각합니다. 같은 기업 내 부서 간에도 경쟁이 많아 실질적 협업이 어려운 경쟁사들에 비해 CBRE 코리아는 정보공유 및 의견 제시를 자유롭게 하며 종합 부동산 기업의 이점을 잘 활용하고 있습니다. 가장 현실적인 최신 정보를 바탕으로 항상 클라이언트가 만족할 만한 결과를 제시하는 것, 이것이 바로 CBRE 코리아가 업계 1위의 자리를 지킬 수 있게 하는 비결이라고 생각합니다.

Interview 01

매수인 발굴에서 소유권 이전까지

Capital Markets 팀 소개와 대리님의 담당 업무 설명 부탁드립니다.

Capital Markets는 부동산의 매입과 매각을 자문하는 부서입니다. 일반적으로 매입보다 매각 자문의 비중이 높은데요, Institutional Team은 그 안에서도 펀드나 리츠와 같은 집합투자 기구를 운용하는 자산운용사를 주 클라이언트로 상대합니다. 매각 자문의 업무 범위는 매수인을 발굴해 매도인과 매수인 사이에서 협의를 진행하고 조율하여 안정적으로 소유권을 이전하는 것까지입니다. 이 과정에서의 가장 큰 목표는 ‘높은 매각가’와 ‘신속하고 안정적인 매각 완료’입니다.

저는 부서의 주니어 레벨로, Information Memorandum(자산 특성과 시장 정보 및 유사 사례, 향후 활용 전략 등을 담은 안내문), Finance Package(임차인 정보, 수익 및 비용 내역, 그 외 자본적 지출 등을 담은 재무정보), 입찰안내문(입찰 참여를 위한 서약, 안내 사항, 서류 서식)과 같이 기관 투자자들이 매입을 검토하기 위한 자료 및 그 외 안내가 필요한 서류들을 작성하는 업무를 담당합니다. 또한, 매입 검토 과정에서 발생하는 질의 사항에 대처하고 입찰(Bidding) 이후 적합한 매수인을 판단하기 위한 인터뷰 진행을 보조하기도 합니다. 본격적인 매각 단계에 돌입하면 자산 실사 및 양해각서와 매매계약서 협의에도 참여합니다.

매각 자문의 과정을 알려주세요.
이 과정에서 특히 어려운 점은 무엇인가요?

매각 자문의 과정을 요약하면 다음과 같습니다.
1. 매각 대상 자산 파악: 매도인이 매각 의사가 있는 경우 매각자문사 선정 RFP를 배포하여 자문사 경쟁 제안 후 선정합니다. (경쟁을 제안하지 않고 바로 매각 자문을 맡게 되는 경우도 있습니다.)
2. 적정 매각 가치 산출: 입지, 임차인 구성, 물리적 스펙, 향후 전략, 현 시장 상황 등을 종합해 Valuation을 진행합니다.
3. 잠재 매수인 Marketing: 부동산의 특성과 활용 방안에 따라 자산운용사, 증권사, 시행사, 일반 법인 등 투자자군을 선별해 Tapping 합니다. 이때 앞서 말한 다양한 마케팅 자료를 준비해야 합니다.
4. 입찰: 잠재 매수인들이 매매가격 및 본인들의 매입구조, 기타 전략(투자자 모집 방안, 자산 활용 방안 등)을 제안합니다.
5. 우선협상대상자 선정 및 계약 협의: 입찰 내용을 바탕으로 인터뷰 검증 과정을 통해 가장 우량한 매수인을 우선협상대상자로 선정합니다. 이후 양해각서, 매매계약서를 협의하고 매입 조건에 대한 협의를 마친 후 소유권 이전까지 이뤄지면 거래는 마무리됩니다.

당연히 모든 과정에서 실수가 없어야 하지만, 부동산의 특성에 어울리는 적합 매수인을 찾아 입찰을 유도하고, 이후 양 당사자의 요구사항에 맞게 조건을 협의하는 과정이 가장 어렵고 중요합니다. 이 과정에서 매각이 중단되거나 계약 이후 거래가 마무리되지 못하면 손해배상까지 진행될 위험이 있기 때문입니다.

안정적으로 거래를 마무리하기 위해 신경 써야 하는 부분은 무엇인가요?

매입 구조가 타당하고, 투자자 모집 방안이 마련되어 있으며, 매각 대상 자산에 대한 이해도가 높고, 시장 상황에 유연하게 대처할 수 있는 잠재 매수인을 선별하는 것이 중요합니다. 자산 규모가 수천억 원에 이르는 경우엔 대출을 진행하는 금융 기관도, 자금을 투자하는 기관도 모두 다수이기 때문에 수많은 이해관계자에게서 다양한 변수가 발생할 수 있습니다. 이때 상기 조건을 갖춘 매수인이라면 자금을 조달하고 매입하는 절차를 좀 더 수월하게 진행할 수 있습니다.

Interview 02

금융권 대체투자 시장에 대한 이해도를 키우는 것이 중요

참여했던 프로젝트 중 인상적인 것을 말씀해 주세요.

CBRE 코리아 입사 초기에 진행했던 을지로의 삼일빌딩 매각 자문 프로젝트가 기억에 남습니다. 삼일빌딩은 1970년 준공 당시 국내에서 가장 높은 건축물이었으며, 디자인적으로도 건축사에 큰 의의가 있는 건물이라는 것을 대학 시절, 건축사 과목에서 배웠습니다. 매도인이 건물을 리모델링하는 과정에서도 이 가치를 최대한 유지하면서 현대적 오피스로 기능할 수 있도록 노력했다는 점을 잠재 매수인에게 전하고자 노력했고, 당시 높은 매각가로 거래를 성사했습니다. 매도인이 만족하는 거래에 성공했다는 점, 국내 건축사에 한 획을 그은 의미 있는 오피스를 소개하고 매각에 참여할 수 있었다는 점이 저에게는 소중하고 특별한 경험이었습니다.

이 직무에 필요한 핵심역량은 무엇이고, 그 역량을 기르기 위해서는 어떤 노력이 필요할까요?

금융권 대체투자 시장에 대한 이해도를 키우는 것이 중요합니다. 주로 증권사, 자산운용사, 시행사와 같은 금융사들과 맞닿아 일하기 때문에 이들의 업무수행 방식과 내용에 익숙해져야 합니다. 이를 위해 관련 법령(부동산투자회사법, 자본시장법)에 대해 스터디를 하거나 자격증 공부(투자자산운용사, 공인중개사 등)를 하는 분도 많이 계시고, 업계 모임이나 선후배와의 자리를 통해 최신 정보를 공유하는 경우도 많습니다.

Capital Markets의 업무 목표는 무엇인가요?
또한, 성과 달성을 위해 개개인은 어떤 노력을 해야 하나요?

Capital Markets의 정량적 KPI 가운데 하나는 매입·매각 자문 시장에서 점유율 1위를 고수하는 것이며, 정성적 목표는 고객사와 시장으로부터 신뢰받는 자문사로서 이미지를 굳건히 하는 것입니다. 예상하시겠지만, 매각 자문 업무에는 수많은 이해관계자가 관여하기 때문에 매번 해결하기 힘든 돌발 상황이 발생합니다. 이때 정해진 일만 하며 문제를 회피한다면 프로젝트를 성공시킬 수 없죠. 자문사로서 적극적으로 문제를 해결하는 자세를 가지는 것이 개인적인 성과에도 기업의 성장에도 매우 중요합니다.

Interview 03

지치는 일과 속 단비가 되어주는 Surprise snack!

CBRE 코리아에 입사하기까지의 커리어가 궁금합니다.

대학 전공은 건축학입니다. 저는 건축물이 하나의 재화이자 예술품으로서, 상업적 가치와 디자인적 우수함을 동시에 지녀야 한다고 생각했습니다. 건축학 전공은 설계 수업에 집중되어 있기 때문에, 경영학 부전공을 통해 자본 시장에 관해 공부하였고, 경영 컨설팅 학회에 참여하였습니다. 공부하면서 건축학과 경영학적 지식을 가장 잘 활용할 수 있는 분야가 부동산 대체투자 시장이라는 생각이 들어, 국내 부동산 자문사 1위 기업인 CBRE 코리아에 지원하게 되었습니다. 특히, Capital Markets는 시장과 가장 밀접하게 맞닿아 있는 팀이라 제가 원했던 커리어를 쌓아갈 수 있다는 점에서 만족스럽게 근무하고 있습니다.

Capital Markets의 업무 강도는 어떤가요?

여러 프로젝트가 동시에 진행되기 때문에 한 프로젝트가 끝났다고 해서 휴식 시간이 생기는 것은 아닙니다. 또한, 항상 예상치 못한 상황들이 발생하기 때문에 늘 어느 정도의 긴장감을 유지합니다. 따라서 일과시간인 오전 9시부터 오후 6시까지는 꽤 높은 집중력과 체력이 필요합니다. 하지만 업무가 끝나는 오후 6시 이후에는 연락이 거의 없기 때문에 늦은 밤까지 야근하는 일은 거의 없습니다.

CBRE 코리아의 복지제도를 소개해 주세요.

CBRE 코리아에는 건강검진 지원, 사내 동호회 활동비 지원, 야근 식대 및 택시비 지원 등 다양한 복지제도가 있습니다. 하지만 많은 복지 중에서도 업무 시간 모두를 설레게 하는 것이 하나 있는데요, 바로 Surprise snack을 알리는 메일입니다. 이 메일이 오면 다들 하던 일을 멈추고 자리에서 일어나 캔틴으로 뛰어갑니다. Surprise snack은 특별한 이유 없이 랜덤한 시간에 간식을 제공하는 이벤트인데, 빵에서부터 쿠키, 샌드위치, 김밥, 핫도그, 과일, 요거트, 아이스크림까지 다양한 간식이 준비됩니다. 지치는 일과 중 예고 없이 동료들과 함께 맛있는 간식을 먹는 것이 업무의 스트레스와 긴장을 푸는 데 많은 도움이 됩니다. 갑자기 나타나 모두에게 힘을 주는 Surprise snack이 저의 최애 복지제도입니다! (웃음)

Interview 04

현직자를 찾아가 직접 이야기를 듣는 것이 큰 도움돼

면접에서 받았던 질문 중 가장 기억에 남는 것은 무엇인가요?

저는 경력직으로 직무를 변경하며 이직을 한 케이스인데요, 팀에 어떤 도움을 줄 수 있는지 질문을 받은 것이 가장 기억에 남습니다. 미처 예상하지 못한 질문이었지만 순발력을 발휘해 추상적인 답변과 현실적인 답변 두 가지로 대답했습니다. 우선 기존에 하던 컨설팅 직무가 ‘논리’를 만드는 일인데, 모든 일은 결국 누군가를 설득하는 것이고, 설득은 이유를 얼마나 논리적으로 만들어 내는지 여부에 달렸기에 컨설턴트로 일했던 경험이 Capital Markets에도 도움이 될 것이라고 말씀드렸습니다. 그리고 건축학 전공자로서 프로그램을 다루는 손이 빠르고 무언가를 시각화하는 일에 익숙하기 때문에 팀의 Paper work 부담을 줄일 수 있다는 현실적인 대답을 추가했습니다. 실제로 현재 팀에서 원하던 역할과 부합하는 대답이었기 때문에 좋은 결과가 있었다고 생각합니다.

어떤 후배와 함께 일하고 싶은가요?
또한 대리님은 후배에게 어떤 선배가 되고 싶으세요?

책임감 있는 후배와 일하고 싶습니다. 책임감 있는 사람은 어려운 문제를 대충 얼버무리거나 덮어 버리기보다 본인 선에서 할 수 있는 모든 방법을 모색해 수습이 불가능한 최악의 상황이 오게 하지는 않는 것 같습니다. 앞서 말했듯이 자문사는 문제가 발생했을 때 빠르게 개입해 해결책을 제시하는 것이 중요한 업무 역량입니다. 내가 맡은 일만 잘 넘기면 된다는 생각보다는 업무 전체에 책임감을 갖고 몰입할 때 함께 더 큰 목표를 달성할 수 있습니다.

저는 후배가 무엇이든 편하게 질문할 수 있는 선배가 되고 싶습니다. 주니어 시절을 생각해 보면 모르는 것이 많은데도 질문하는 것이 무섭고 어려웠습니다. 선배들이 업무에 몰입한 모습을 보면서 방해가 될 수 있다고 생각했던 것 같아요. 그때의 마음을 잊지 않고 후배에게 먼저 다가가 후배가 모르는 것이나 어려움이 있을 때 저를 의지할 수 있도록 도와주고 싶습니다.

같은 직무를 희망하는 취업준비생들에게 조언 한마디 부탁드립니다.

부동산 업계가 취업준비생에게 진입 장벽이 낮은 산업은 아니라고 생각합니다. 저 또한 취업 준비 시기에 정보를 찾기가 어려워 난감했던 경험이 있고요. 이럴 때 현직자분들을 찾아가 직접 이런저런 이야기를 듣는 것이 많은 도움이 된다고 생각합니다. 현직자를 찾아 연락을 트는 것이 쉬운 일은 아니지만, 용기를 내면 의외로 쉽게 인연이 닿을 수도 있습니다. 업계 선배에게 인터넷에서는 찾을 수 없는 귀한 정보를 얻을 수 있으므로 다양한 방법을 찾아 노력해 보시기 바랍니다.

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