TOWS 분석이란 기업 외부환경의 기회와 위협을 찾아내고 기업 내부환경의 강점과 약점을 발견해, 기회를 활용하고 위협은 억제하며, 강점을 활용하고 약점을 보완하는 전략 수립을 말한다. 외부환경에서 유리하게 작용하는 기회요인, 외부환경에서 불리하게 작용하는 위협요인, 경쟁사 대비 강점, 경쟁사 대비 약점이 각각 무엇인지 알아보도록 하자.

Threat 외부환경에서 불리한 위협요인은 무엇인가?
· 부동산 시장의 장기 침체 지속
· 원자재 및 인건비 폭증에 비용 증가

Opportunity 외부환경에서 기회요인은 무엇인가?
· 정비사업 시장 성장세 지속
· 해외 신흥국 건설시장 장기 성장세

Weakness 소비자로부터 약점으로 인식되는 것은 무엇인가?
· 플랜트 및 ECO사업 실적 부진
· 중대재해처벌법에 따른 불안요소 상존

Strength 소비자로부터 강점으로 인식되는 것은 무엇인가?
· 신사업 확대 전략으로 미래 경쟁력 확보
· ‘자이’, 하이엔드 브랜딩 가치 유지

Threat: GS건설의 위협요인 

Analysis 1. 부동산 시장의 장기 침체 지속
천정부지로 오르던 주택 가격으로 인하여 맹목적인 정부 비판과 함께 세금 부담 가중이 정권 교체에 다소 영향을 주었다. 하지만 새정부가 들어서고 나서는 2022년 12월 기준, 30주 연속으로 주택 가격이 하락세를 지속하고 있다. 특히 그 하락의 폭이 과거보다 큰 폭으로 하락하면서 부동산 시장 전반에 악재가 되고 있다. 다만 이 부동산 시장의 침체가 단기에 거치는 것이 아니라 2023년에도 지속적으로 유지됨으로써 장기화될 것으로 전망된다. 이런 부정적인 시장 분위기 속에서 건설사의 실적 악화가 예상되기 때문에 각 건설사는 유동성 확보에 주력하고, 투자를 줄이고 있는 상황으로 이어지고 있다.

Analysis 2. 원자재 및 인건비 폭증에 비용 증가
코로나 19와 러시아-우크라이나 전쟁 등으로 건설 원자재 가격이 급등하면서 건설시장을 위축하고 있다. 특히 2022년 상반기 비금속 건설 자재 가격이 크게 상승과 함께 건설 인건비까지 동시에 상승하면서 공사 비용이 급증하면서 건설사들은 착공 면적을 줄이는 등의 위기경영에 돌입하고 있다. 실제 공공 건설공사의 공사비 산정에 기초자료로 활용하고 있는 '건설공사비지수'를 살펴보면 2021년 5월 10.8% 증가한 이후 2022년 4월까지 총 12개월 연속 10% 이상의 높은 상승률을 보였다. 

또한 2021년 급등한 철근 가격 상승세가 올해 소폭 완화되었지만, 시멘트와 레미콘 등 비금속 자재 가격은 상반기 동안 크게 상승했다. 2021년 수급난을 겪었던 철근의 경우 2021년 7월에 전년 동월 대비 60% 이상 증가해 올해 3월까지 50~60% 높은 가격 상승률을 기록하고 있다. 그리고 시멘트와 레미콘, 아스콘의 경우는 2022년 3월부터 본격적으로 증가하는 모습을 보면서 시멘트는 3월에 20% 이상, 아스콘도 30% 이상 상승했다.

Opportunity: GS건설의 기회요인 

Analysis 1. 정비사업 시장 성장세 지속
2022년 10대 건설사 중 6개 건설사가 창사 이래 리모델링을 포함한 정비사업 수주에서 최대 실적을 달성하는 반전을 기록했다. 이런 최대 실적 개선은 시공사를 새로 선정하는 대규모 정비사업에 리모델링, 소규모 정비사업(가로주택정비사업 등) 물량이 가세하였으며, 관련 원자재가격 상승으로 공사비가 상승하면서 실적 개선으로 이어졌다. 특히 정비사업 수주 역대 최고의 실적을 달성한 건설사는 현대건설, 대우건설, DL이앤씨, 포스코건설, 롯데건설, SK에코플랜트 등 6개 건설이다. 실제 현대건설은 9조3000억원대 수주 기록으로 1위를 기록했다. 또한 GS건설은 재개발, 재건축 14건, 리모델링 3건을 수주하면서 7조1476억원으로 2위를 기록했다.

Analysis 2. 해외 신흥국 건설시장 장기 성장세
해외 건설공사 수주가 감소하고 있으나, 신흥국을 중심으로 인프라 확충 수요는 계속 증가하고 있다. 동남아, 아프리카 등지의 인프라가 부족한 신흥국들은 대외공적기금의 원조를 바탕으로 상하수도 시설 및 사회간접자본시설 투자를 진행하고 있다. 또한 사우디아라비아 네옴시티 프로젝트 등의 공격적인 투자로 인한 건설 경기의 성장 가능성은 상존하고 있다. 이런 분위기 속에서 해외건설시장은 장기적으로 지속 성장할 것으로 전망된다.

Weakness: GS건설의 약점 

Analysis 1. 플랜트 및 ECO사업 실적 부진
GS건설의 매출 비중이 70%가 넘고 이익률이 높은 주택, 건축사업이 항상 수익성을 주도하면서 영업이익에 큰 기여를 하고 있다. 다만 플랜트 및 ECO사업은 영업 손실을 지속하면서 GS건설만의 아픈 손가락이 되고 있다. 실적 기준으로 이 두 사업은 매출 비중은 높지 않지만 영업이익에 악영향 비율은 높은 상황이다. 실제 플랜트 사업의 매출 비중은 2018년 36.6% 수준에서 2022년 3분기 기준 4.8%로 급감하고 있으며, 수익성 현황(영업이익률)에서도 2019년 5.1%에서 2020년 -8.9%, 2021년 -23.5%로 지속적으로 악화되고 있다. 또한 ECO사업의 수익성 현황에서 2020년 -34.4%에서 2022년 1분기 -63.1%, 2분기 -86.2%, 3분기 -68.9%로 부정적인 영향을 유지 및 확대되고 있다.

Analysis 2. 중대재해처벌법에 따른 불안요소 상존
중대재해처벌법은 2022년 건설업계의 최대 법률적 이슈가 되고 있다. 중대재해처벌법이 건설산업만을 염두에 두고 제정된 법은 아니지만, 근로자들이 공사현장에서 발생할 수 있는 각종 사고나 재난에 직접 노출되어 있는 건설산업의 특성상 중대재해처벌법이 본격적으로 시행되면 건설산업에 미치는 영향이 가장 클 것으로 예상되기 때문이다. 이런 상황에서 사망자가 발생한 건설사 중 3위를 기록하면서 2027~2021년 총 17건의 사고가 발생했다. 특히 이 사고로 발생한 사망자는 모두 19명인데, 연도별로는 2017년 5명, 2018년 3명, 2019년 6명, 2020년 4명, 2021년 1명이었다.

Strength: GS건설의 강점 

Analysis 1. 신사업 확대 전략으로 미래 경쟁력 확보
GS건설은 2022년, 기존 안정적인 주택 및 건설 사업 이외에 공격적인 신사업 확대에 따른 뉴리더십(New Leadership) 확립을 집중하고 있다. 수익성 중심의 기반사업과 신사업은 물론 그룹 전략과 연계된 사업까지 다양한 분야로 성장동력을 넓혀 나갈 예정이다. 주택 연계 신사업의 상품군 확대, 그룹 연계 전략사업으로 친환경 및 수소관련 중심으로 전개할 방침이다. 특히 GS건설의 신사업은 수처리사업 이외에도 모듈러주택 사업과 PC(프리캐스트 콘크리트) 등 다양하다. 또한 신사업 확장을 위한 기존 M&A 이외에도 추가적으로 다양하고 공격적인 M&A도 고려하고 있다고 언급한 만큼 신사업 영토 확장이 계속해서 이뤄질 것으로 전망된다.

Analysis 2. ‘자이’, 하이엔드 브랜딩 가치 유지
부동산R114가 한국리서치와 공동 조사를 통해 2022년 11월 14~17일 전국 4794명을 대상으로 ‘2022년 베스트 아파트 브랜드’ 설문조사를 실시한 결과, GS건설의 자이가 2021년에 이어 2년 연속 종합 1위를 차지했다. 이 공동 조사 결과, 자이가 브랜드 상기도, 인지도, 선호도, 투자가치 등 4개 평가항목에서 1위를 기록했으며, 일부 단지는 전 타입 1순위 청약 마감에 성공하는 등 안정적인 브랜드 영향력을 보여줬다. 1위 자이에 이어 대우건설 ‘푸르지오’, 삼성물산 ‘래미안’, 현대건설 ‘힐스테이트’, 롯데건설 ‘롯데캐슬’ 등의 순이다.

필진 ㅣ윤호상 잡코리아 객원연구원
에디터 ㅣ임동규 ldk0126@