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기업분석보고서

기업심층분석 5. 주택도시보증공사, TOWS 분석

업데이트 2019.11.20. 조회수 2,921


TOWS 분석이란 기업 외부환경의 기회와 위협을 찾아내고 기업 내부환경의 강점과 약점을 발견해, 기회를 활용하고 위협은 억제시키며, 강점을 활용하고 약점을 보완하는 전략 수립을 말한다. 외부환경에서 유리하게 작용하는 기회요인, 외부환경에서 불리하게 작용하는 위협요인, 경쟁사 대비 강점, 경쟁사 대비 약점이 각각 무엇인지 알아보도록 하자.


주택도시보증공사, TOWS분석

Threat 외부환경에서 불리한 위협요인은 무엇인가?
· 후분양제 도입의 위험성

Opportunity 외부환경에서 기회요인은 무엇인가?
· 분양보증제도 수출

Weakness 소비자로부터 약점으로 인식되는 것은 무엇인가?
· 분양가 통제 논란
· 기금 부실 운영

Strength 소비자로부터 강점으로 인식되는 것은 무엇인가?
· 국내 유일 주택보증 전문기관
· 도시재생으로 사업규모 확장


Threat: 주택도시보증공사의 위협요인 


1. 후분양제 도입의 위험성
정부가 2022년까지 공공부문의 후분양 비중을 70%까지 끌어올릴 것이라는 계획을 발표했다. 후분양제는 주택 완공 직전에 분양을 하는 제도로, 시행될 경우 건설사가 분양금으로 건설자금을 마련할 수 없어 자금조달 부담이 커진다. 그렇게 되면 건설사는 주택도시보증공사(HUG)의 프로젝트파이낸싱 대출을 활발히 이용할 것으로 전망된다. 그러나 프로젝트파이낸싱은 사업의 장래성을 보고 자금을 빌리거나 빌려주는 금융방식으로 상대적으로 위험성이 높다. 이와 관련한 보증 상품이 늘어나면 주택도시보증공사의 보증 위험도 그만큼 커지게 되는 것이다. 내부적으로도 늘어나는 위험에 선제적으로 대응하기 위해 후분양제 특성에 맞는 위험 관리방안을 마련할 필요가 있다는 필요성이 제기되고 있다.


Opportunity: 주택도시보증공사의 기회요인 


1. 분양보증제도 수출
주택도시보증공사는 카자흐스탄 보증기관과 주택보증업무 교류협력 MOU를 체결하면서 주택보증제도 지식을 공유하고 교육 프로그램 및 전문가 교류 강화에 협력하기로 했다. 카자흐스탄 정부는 지난 2016년 선분양제도를 도입한 데 이어 주택보증기금을 설립하는 등 우리나라의 분양보증제도에 지속적인 관심을 나타냈다. 이와 같이 카자흐스탄은 한국의 분양보증제도를 적극적으로 전수받아 전담기관을 설립한 최초의 국가로 세계적인 모범사례가 될 것으로 기대하고 있다.


Weakness: 주택도시보증공사의 약점 


1. 분양가 통제 논란
국토교통부는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증제도를 통해 아파트 분양가격을 간접적으로 통제하고 있다. 건설사나 민간사업자가 아파트를 분양할 때는 반드시 HUG에서 분양보증을 받아야 하는데, 신규 단지의 분양가가 인근 평균 매매가의 100~105% 초과 시 승인을 내주지 않는다. 이를 통해 고분양가를 억누르고 주택 가격을 안정시킨다는 순기능이 있지만, 문제는 청약이 끝난 아파트의 분양권 시세까지 통제할 수는 없기 때문에 당첨과 동시에 분양권 시세가 급등한다는 것이다. 이로 인해 정책적 효과는 사실상 사라지고, ‘로또 분양’만 양산한다는 비판이 일고 있다.


2. 기금 부실 운영
주택도시보증공사의 5년간 채권 회수율이 20%에도 못 미치는 것으로 나타났다. 지난 2010년 채권회수율이 겨우 20%를 넘었지만, 이후에는 이마저도 달성하지 못했다. 지난 7년간의 채권매각도 매우 부진해 3조 5천억원의 채권을 매각한 수익은 90억원에 불과한 것으로 나타났다. 지난 국정감사에서 지적한 바에 의하면 부실 보증을 걸러내지 못했기 때문이다. 같은 업체에서 중복된 보증사고가 발생하는 듯 기금 운영상의 도덕적 해이가 심각한 것으로 지적되고 있다.


Strength: 주택도시보증공사의 강점 


1. 국내 유일 주택보증 전문기관
주택도시보증공사(HUG)는 지난 20여년간 국내 유일의 주택보증 전문기관으로서 1,183조원, 1,213만 세대의 보증공급을 통해 국민 주거안정 실현에 기여했다. 또한 세계적으로 인정받는 분양보증 제도를 토대로 주택사업 전 단계에 걸친 보증 상품을 운영함으로써 주택사업자의 원활한 사업추진과 주택금융시장의 안정, 정부의 정책목표 달성을 뒷받침해 왔다.


2. 주택에서 도시재생으로 사업규모 확장
주택도시보증공사는 주택과 관련된 금융 보증을 담당하는 기관이다. 출범 이후 100조원 규모의 주택도시기금을 전담 운용하게 되었고, 사업영역도 주택에서 도시개발 분야로 외연을 넓혀 이전에 비해 역할과 위상이 크게 상승했다. 기존의 주택 관련 보증은 물론 도시재생, 주거환경 개선도 담당하게 된 것이다. 정부에서 대규모 개발에서 이제는 기존 노후 도시를 재생하는 사업으로 정책의 방향을 바꿈에 따라, 도시재생사업의 모델을 구축하는 역할을 맡게 됐다.




필진 ㅣ임고은 잡코리아 객원연구원
에디터 ㅣ양예슬 yyesuel@

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