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기업분석보고서

기업심층분석 5. 한국토지주택공사, TOWS 분석

업데이트 2019.11.21. 조회수 11,545


TOWS 분석이란 기업 외부환경의 기회와 위협을 찾아내고 기업 내부환경의 강점과 약점을 발견해, 기회를 활용하고 위협은 억제시키며, 강점을 활용하고 약점을 보완하는 전략 수립을 말한다. 외부환경에서 유리하게 작용하는 기회요인, 외부환경에서 불리하게 작용하는 위협요인, 경쟁사 대비 강점, 경쟁사 대비 약점이 각각 무엇인지 알아보도록 하자.


한국토지주택공사, TOWS분석

Threat 외부환경에서 불리한 위협요인은 무엇인가?
· 환경보호단체와 시민단체와의 충돌
· 경기침체
· 사업추진 과정에서의 갈등관리

Opportunity 외부환경에서 기회요인은 무엇인가?
· 해외 개발사업
· 디지털 생태도시
· 스마트시티 수출

Weakness 소비자로부터 약점으로 인식되는 것은 무엇인가?
· 국토개발로 인한 환경파괴
· 정부통제
· 공기업 부채규모 1위

Strength 소비자로부터 강점으로 인식되는 것은 무엇인가?
· 국토개발
· 안정적인 사업기반
· 공기업의 모범 CEO


Threat: 한국토지주택공사의 위협요인 


1. 환경보호단체와 시민단체와의 충돌
한국토지주택공사는 수익사업을 하면서 환경문제를 야기하고 있을 뿐 아니라, 지자체와 주민들 간의 갈등과 대립을 야기하고 있다. 한국토지주택공사가 최근 5년간 택지를 조성 하면서 당초 토지이용계획을 변경하여 주택지역과 상업지역등 소위 돈 되는 용지만을 늘리는 방법으로 천억대의 택지판매수익을 올렸다. 더군다나 주택용지를 확대하여 거주인구는 늘어나는데 반해 돈이 되지 않는 도로나 주차장 수도시설 용지 등을 줄여 도로 지·정체와 거주환경을 악화시키는 원인을 제공하고 있다. 그에 따라서 환경 단체와 시민 단체와 토지공사는 많은 마찰을 야기하고 있다.


2. 경기침체
내수는 장래에 대한 불안감과 신용불량자의 양산. 실업자 증가로 인해 침체에 빠져있고, 소비심리의 위축과 그에 따라서 기업의 매출과 순익이 감소하는 현상과 맞물려 기업은 투자를 위축시키고 안전경영에 들어가면서 현상유지를 위한 고용과 투자의 감소로 가계의 소득을 줄이는 악순환이 계속되고 있고 침체된 경제를 부양하고자 남발하는 정부지출의 재원으로 마련되기 위한 세수증가가 민간의 소비를 위축시키고 있는 형국이다. 즉, 가계부채로 인한 소비자들의 소비심리 위축과 매출과 이익 감소로 인한 기업들의 투자위축, 장기간의 저금리 유지 등의 금융 시장 왜곡으로 인해 한국의 내수 경기는 내수에 침체되어 있다.

한국의 경기 침체의 외부적 요인으로는 미국 등 선진국의 경기 부진, 세계경제 둔화, 북핵 문제로 인한 오일 가격의 급등 등이 있다. 하지만 한국 경기 침체의 근본적인 원인은 외부적 요인이라기보다 내부적 요인, 즉 소비심리 위축, 그에 따른 매출 감소로 인한 기업의 투자 위축, 그리고 정부의 장기간의 저금리 유지 정책으로 인한 금융 시장의 왜곡이라고 할 수 있다. 이렇게 한국 경제가 특히, 내수가 침체된 상태는 토지주택공사에게 건설 경기 위축 및 침체라는 현실을 말하기 때 문에 커다란 위협이 아닐 수 없다.


3. 사업추진 과정에서의 갈등관리
토지, 주택관련 사업을 진행하는 기관으로써 토지주, 관련단체, 주민 등과의 갈등이 불가피하다. 수서역세권 공공주택지구에 대한 토지 보상을 두고도 토지주들과 갈등이 있었으며, 3000억원 가량의 보상금을 지불했다. 이외에도 공공택지 내 학교용지 무상공급 여부를 놓고 교육청과 갈등이 발생하기도 했다. 이처럼 LH가 진행하는 사업의 특성상 이해관계자들과 많은 부딪힘이 발생함에 따라서 갈등관리가 어려울 경우 사업 진척에도 문제가 발생할 수 있다.


Opportunity: 한국토지주택공사의 기회요인 


1. 해외 개발사업
동북아 경제협력시대를 맞이하여 국내 기업의 해외진출거점 확보 및 세계경제 개방화시대에 국가경쟁력을 극대화하기 위하여 해외개발사업을 추진하고 있다. 중국에서는 국내기업의 진출 관심지역을 집중 개발하고 경의선·중국TCR 연결지점의 공단 및 물류단지를 조성하고 있다. 국내 기업들이 해외에 진출할 수 있도록 항공, 해운, 육상 교통의 중심지인 중국 천진에 최초로 국외 공단을 조성하였고, 중국 심양공단은 경기도와 함께 조성한 중국 내 제2공단 사업으로 풍부한 인력, 저렴한 토지 가격 등 양호한 투자여건은 국내 기업의 해외 진출을 촉진하기 위한 계기가 되고 있다. 러시아에도 남북철도와 TSR의 연계지점에 한러공단을 조성할 계획이다. 러시아의 나호뜨까공단은 러시아 근동지역에 위치하여 국내 기업이 중국, 러시아, 중앙아시아 및 유럽 지역으로 진출하는 데 필요한 전략적 전지기지로 개발할 예정이다.


2. 디지털 생태도시
올해 신도시 개발 컨셉트는 `환경과 디지털의 어울림`이다. 앞으로 조성될 모든 신도시를 환경친화적이면서도 최첨단 디지털 환경을 갖춘 곳으로 개발할 예정이다. 이에 따라 도시설계 초기단계부터 첨단정보기술과 인프라를 반영, 정보화 도시를 구축하여 체계적인 도시관리에 의한 주민의 안전과 복지를 향상시키고 기존도시보다 10~30배의 빠른 통신속도 및 양질의 정보서비스로 언 제, 어디서나 실시간으로 정보가 교류될 수 있는 유비쿼터스(Ubiquitous)환경을 도시 내에 구축키로 했다. 웰빙 바람이 불고 있는 현 시점에서 신도시, 주택 개발 방향에 환경을 고려한다면 많은 소비자 및 환경 단체, 시민 단체로부터 호응을 받을 것이다.


3. 스마트시티 수출
세계적으로 도시인구가 폭증하면서 발생하는 각종 도시문제를 해결할 수 있는 효과적인 수단으로 스마트시티가 주목 받고 있다. 이에 LH는 쿠웨이트를 시작으로 베트남에도 ‘스마트시티’ 수출을 이어가고 있다. 급격한 도시화로 빠르고 효율적인 신도시 건설에 대한 수요가 급격히 증가하고 있다는 점을 파악하여 발 빠르게 글로벌 시장을 선점하고 있는 것이다. 현재 LH는 쿠웨이트와 베트남 외에도 인도, 미얀마, 볼리비아 등에서 대규모 스마트시티·산업단지 투자개발 사업을 추진하고 있다.


Weakness: 한국토지주택공사의 약점 


1. 국토개발로 인한 환경파괴
우리나라는 ‘좁은 국토면적, 많은 인구’라는 말이 대명사처럼 되어 있다. 이는 한편으로 국토면적확대라는 개발논리에 날개를 달아주어 국토 개발에 대한 압력(간척 및 매립)을 합리화하는 근거로 작용했다. 부족한 것은 무엇이든지 공급하면 된다는 성장 중심의 개발이 환경가치를 무시하게 만들었고, 개발의 과정이 환경가치 상실의 과정과 비례하는 결과로 나타난 것이다. 파괴된 환경은 본래의 모습으로 복원이 불가능하다.

시화호가 이를 증명해주는 대표적인 사례이다. 예를 들면, 시화호는 1천8백만평의 면적에 팔당호의 2배나 되는 3억톤의 해수를 담고 있다. 이로 인해 사라진 갯벌면적은 2천7백여만 평이나 된다. 시화간척사업은 87년 4월 공사를 착공하고, 87년 8월에 환경영향평가서를 제출했다. 환경적인 조사가 공사를 착공한 후에 이루어진 것이다. 그나마 환경영향평가서는 가장 기본이라고 할 인구예측도 엉터리로 했을 뿐만 아니라, 유입하천의 영향조사도 전혀 엉뚱한 아산호 상류 안성천을 가지고 진행했다. 경제성 분석도 전혀 그 근거를 찾을 수 없는 것들 투성이다. 시화간척사업, 경부고속철도, 인천국제공항, 대형댐, 경인운하 등 어느 것 하나 충분한 성숙과정을 거치지 않고 졸속으로 진행되고 있다. 국민의 혈세를 걷어 정부에서 추진하는 정부주도형 대형사업을 보면 한결같이 이런 공통점이 있다.


2. 정부통제
공기업의 설립목적을 효율적으로 달성하기 위하여 필요할 뿐만 아니라 공기업은 공익과 밀접하게 관련되어 있고 그 사업이 대부분 독점적 사업이 많기 때문에 정부의 공기업에 대한 통제는 공기업 경영의 자율화의 한계 일 수밖에 없다. 공기업은 정부의 사회적·경제적 목표를 달성하기 위하여 설립된 경우가 많기 때문에 정부는 행정수단을 통하여 공기업의 활동이 정부의 목표를 달성하도록 하여 한다. 공기업은 정부의 사회적·경제적 목표를 달성하기 위하여 설립된 경우가 많기 때문에 정부는 행정수단을 통하여 공기업의 활동이 정부의 목표를 달성하도록 하여 한다. 정부가 공기업에 자본을 투자하였으므로 투자자로서 이익을 보호하기 위하여 통제하여야 한다. 계속적으로 손실을 보는 공기업이라도 정치적·사회적 이유로 정부가 재정지원으로 손실을 보전하면서 유지시켜야만 하는 경우 정부는 재정지원을 최소화하기 위하여 공기업을 통제하게 된다. 전략적으로 중요한 공기업이거나 공기업의 규모가 큰 경우에는 자연히 정부가 통제하지 않을 수 없다.


3. 공기업 중 부채규모 1위
한국토지주택공사(LH)의 부채는 130조 9323억 원로 공기업 중 가장 많다. LH 관계자는 "주로 임대아파트 공급으로 부채가 발생한다. 2억 원 투자하면 6000만 원 손실이 난다고 보면 되는데 현재 전국에 임대아파트가 25만 채 정도"라고 설명했다. 이처럼 공공임대주택 사업을 활발하게 진행하려면 막대한 부채가 불가피한 면이 있다. 그런데 경영평가를 잘 받기 위해서는 부채 규모를 줄여야 한다. 좋은 평가를 받기 위해서는 부채를 줄여야 하는데, 임대아파트 사업 등 공공 사업을 제대로 추진하기 위해서는 부채가 늘어나는 것을 감수해야 하는 모순이 존재하는 것이다.


Strength: 한국토지주택공사의 강점 


1. 국토개발
토지를 취득·관리·개발 및 공급함으로써 토지자원의 효율적인 이용을 촉진하고 국토의 종합적인 이용·개발을 도모하여 건전한 국민경제 발전에 이바지하고 있으며, 국민의 주거 마련과 일자리 창출에 기여하고 있다. 주택가격 안정과 무주택 서민의 내집마련을 위해 전국에 걸쳐 주택단지를 조성하였고, 도로, 공원, 전기·통신, 상·하수도, 문화·교육시설 등 도시기반시설과 생활 편익시설을 완비하고 단독·연립주택, 아파트 등을 적절히 배치하여 살기 좋은 생활공간을 창조하였다. 그리고 수도권의 심각한 주택난 해소를 위해 건설한 성남분당, 고양일산, 안양평촌, 부천중동 신도시는 인간존중의 정신을 살린 편익시설과 공공시설, 쾌적한 녹지공간 등이 어우러져 도시건설에 있어서 선진모델이 되고 있다.


2. 안정적인 사업기반
통합 전 舊한국토지공사와 舊대한주택공사가 영위하던 토지개발 및 주택건설 사업을 승계하여 국토의 효율적 이용과 국민주거생활 향상을 위한 공적 기능을 수행하고 있다. 양사 체제에서 나타난 중복투자와 개발경쟁에 의한 낭비적 요소를 제거하고 토지정책과 주택정책의 집행기관을 일원화하여 정책수행의 효율성을 제고하기 위하여 양사 통합이 이루어졌으며, 정부정책 및 공공기능에 보다 충실한 사업구성을 보유하게 됨에 따라 공사의 위상 및 역할은 더욱 강화되었다.

정부의 택지개발촉진법 폐지 발표(2014.09)와 공사의 기능조정(2015.05)에 따라, 공사의 사업영역 중 택지개발은 축소·폐지(산업·물류단지 유지)되고 임대주택 건설은 유지되며 주거복지 및 도시재생은 확대된다. 최근 정부의 임대주택 공급 확대, 도시재생 뉴딜사업 등 주택 관련 정책에서 공사의 역할이 큰 비중을 차지하고 있다. 즉, 대규모 개발은 자제하고 서민 주거안정의 핵심기능과 공적 서비스 업무는 확대되어 영위사업의 공공성은 더욱 강화될 전망이다.


3. 공기업의 모범 CEO
기관장 평가대상 25명 가운데 우수등급을 받은 기관장은 2명 뿐으로 그 중 한 명이 박상우 토지주택공사 사장이다. 박상우 사장은 2017년에는 비정규직 1,200여 명을 정규직으로 임용발령 하며 일자리 창출 등으로 공공성을 강화하며 사회적 가치 실현에 기여했다. 이와 동시에 수익성 측면에서도 2018년 순이익 2조 8천억을 올리며 한국전력을 꺾고 35개 공기업 가운데 가장 많은 이익을 냈다. 이러한 CEO의 역량은 공공기관의 변화의 동력으로 작용하며 긍정적인 영향을 미친다는 점을 알 수 있다.




필진 ㅣ임고은 잡코리아 객원연구원
에디터 ㅣ양예슬 yyesuel@

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